Coraz częściej ,w różnych okolicznościach życia gospodarczego i społecznego spotykamy się z koniecznością oszacowania wartości nieruchomości .Kiedy sporządzenie wyceny staje się niezbędne? Konieczność sporządzenia profesjonalnej wyceny nieruchomości (operatu szacunkowego) wynika przede wszystkim z przepisów prawa.
W ustawodawstwie istnieje kilkadziesiąt celów dla których udokumentowanie wartości nieruchomości jest niezbędne. Do najważniejszych z nich należą.
- określenie wartości nieruchomości dla oddania w użytkowanie wieczyste i aktualizacji opłat z tego tytułu,
- wycena nieruchomości do sprzedaży i nabycia,
- sprzedaż mieszkań i lokali użytkowych najemcom,
- opłat adiacenckich,
- renty planistycznej,
- zwrotu na rzecz byłych właścicieli,
- zniesienia współwłasności,
- podziału majątku,
- postępowania spadkowego,
- postępowania podatkowego (odwołania od decyzji Urzędu Skarbowego),
- amortyzacji środków trwałych,
- wnoszenie wkładów niepieniężnych (aportu),
- uzyskania rekompensat,
- uzyskania odszkodowań (np. wywłaszczenie lub czasowe zajęcie nieruchomości, przeprowadzenie przez nieruchomość urządzeń technicznych),
- odwołania się od urzędowych decyzji jednostki samorządowej dotyczących nieruchomości (np. naliczenie lub aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, opłat adiacenckich, opłat z tytułu zmiany kwalifikacji budowlanej terenu itp.),
- określenia poniesionych nakładów i innych
Obok sytuacji w których oszacowanie wartości nieruchomości jest obligatoryjne, konieczność ta wynika również z potrzeby ochrony interesów stron transakcji obrotu nieruchomościami, bądź innych rozporządzeń majątkiem nieruchomym.
Przykładowo, banki żądają wyceny nieruchomości aby „mieć pewność” iż nieruchomość która będzie zabezpieczała kredyt faktycznie jest warta co najmniej tyle ile kredyt – tak aby mogła pokryć ewentualne straty przy niespłaceniu kredytu. Ponadto sytuacje gdy sporządzamy wycenę zachodzą gdy klienci zainteresowani nabyciem konkretną nieruchomością chcą poznać jej wartość czy np. możliwości generowania przez nieruchomość zysków w przyszłości, opłacalność inwestowania w daną nieruchomość itp.
Komu możemy zlecić oszacowanie wartości nieruchomości jeżeli zajdzie taka konieczność?
Profesjonalna wycena nieruchomości może zostać sporządzona tylko i wyłącznie przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Jako efekt wyceny nieruchomości powstaje dokument w formie pisemnej noszący nazwę operatu szacunkowego, który jest opinią autorską rzeczoznawcy na temat wartości nieruchomości.
Prawne uregulowania dotyczące zawodu rzeczoznawcy majątkowego znajdują się w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.Ponadto przedmiot działania rzeczoznawcy jest unormowany przez Kodeks Etyki Zawodowej oraz Standardy Zawodowe.
Tytuł „rzeczoznawca majątkowy” jest prawnie chroniony i mogą się nim posługiwać wyłącznie osoby, które uzyskały stosowne uprawnienia zawodowe – od dnia wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Chcąc sprawdzić czy osoba oferująca usługi z zakresu szacowania wartości nieruchomości jest osobą kompetentną i do tego uprawnioną wystarczy sprawdzić Centralny rejestr rzeczoznawców majątkowych dostępny w Internecie pod adresem http://www.mi.gov.pl/2-482c0de8bcdd4.htm.
Kiedy mamy pewność ,że wartość naszej nieruchomości została oszacowana w sposób rzetelny?
Rzeczoznawca majątkowy określając wartość nieruchomości jest zobligowany do uwzględnienia w procesie szacowania bardzo wielu parametrów.
Do najważniejszych z nich należą: aktualnie panujące, przewidywane i historyczne uwarunkowania rynkowe, prognozy koniunkturalne na rynkach nieruchomości, badanie stanu prawnego(księgi wieczyste), ewidencyjnego ,planistycznego, faktycznego nieruchomości z uwzględnieniem standardu i stanu technicznego części składowych gruntu (np. obiektów budowlanych), technologii ich wykonania, zużycia technicznego.
Rzetelny rzeczoznawca majątkowy zobligowany jest również do dokonania wnikliwej wizji lokalnej szacowanej nieruchomości uwzględniając powyższe czynniki oraz wykonania dokładnej dokumentacji fotograficznej stanowiącej materiał dowodowy w formie załącznika do operatu szacunkowego.
Rzeczoznawca odzwierciedla w operacie szacunkowym atrybuty nieruchomości mające istotny wpływ na wartość takie jak lokalizację w analizowanym rynku, czynniki środowiskowe, zanieczyszczenia, otoczenie nieruchomości, czynniki prawne, obciążenia i ograniczenia w rozporządzaniu, rodzaje praw związanych z nieruchomością, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, decyzjach o warunkach zabudowy, obecne i perspektywiczne funkcje obiektów, możliwości zagospodarowania, jakość gruntu, uwarunkowania demograficzne rynku, w tym siłę nabywczą potencjalnych nabywców, występujące na danym rynku ralacje popyt-podaż itp.
Od czego zależy koszt operatu szacunkowego?
Wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego określa umowa z zamawiającym.
Koszt sporządzenia wyceny, oraz porad i konsultacji nie jest zależny od wartości nieruchomości.
Koszt sporządzenia wyceny stanowi wypadkową następujących czynników:
• charakteru, wielkości i rodzaju części składowych nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,
• nakładu pracy rzeczoznawcy majątkowego niezbędnego do wykonania czynności,
• koniecznych dla właściwego przeprowadzenia procesu wyceny,
• terminu i warunków wykonania czynności szacunkowych,
• kosztów ponoszonych przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonanymi przez
• niego czynnościami (dojazd, wyszukanie i przygotowanie dokumentów źródłowych, opłaty, podatki ),
• stopnia rozpoznania przez wykonawcę rynku lokalnego dla danej wyceny w momencie jej rozpoczynania.
• Koszt usług z reguły ustalany jest każdorazowo indywidualnie w zależności od powyższych czynników.
Jaki jest koszt oszacowania np. średniej wielkości lokalu mieszkalnego?
Przykładowo przeciętny koszt oszacowania lokalu mieszkalnego o powierzchni 50 m2 to wydatek rzędu min. ok 500 zł netto. Więcej zapłacimy za apartament lub lokal dwupoziomowy.
Natomiast wycena typowego domu jednororodzinnego to przeciętny koszt ok. 800 zł netto.
Znacznie wyższe są ceny sporządzenia wyceny nieruchomości komercyjnych. Tak jak już wyżej wspomniałam koszt operatu szacunkowego uzależniony jest od czynników które wymieniłam wyżej i w praktyce ustalany jest przez rzeczoznawców indywidualnie.
W następnym artykule: WSZYSTKO O HIPOTECE.
Jeżeli już dzisiaj chcecie poczytać więcej na ten temat zapraszamy na strone www.wycena-pro-s.pl